Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Immobilienkauf?
Wie viel Eigenkapital Sie beim Immobilienkauf brauchen, hängt von Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Ihrer Bonität ab. Eigenkapital ist der wichtigste Hebel für günstige Konditionen. Was zählt dazu, wie viel ist nötig, und was sollten Sie vor der Finanzierung klären?
Die Faustformel und warum sie alleine nicht reicht
Banken empfehlen mindestens 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Der Grund: Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto niedriger der Beleihungsauslauf (LTV) und desto bessere Zinssätze bietet die Bank. Bei einem LTV unter 60 % erhalten Sie oft die besten Konditionen am Markt.
Was zählt als Eigenkapital?
- Sparguthaben, Tages- und Festgeldkonten (sofort verfügbar)
- Wertpapierdepots (je nach Bank zu 60–80 % anrechenbar, da Kursschwankungen möglich)
- Bausparverträge (auch nicht-zuteilungsreife können anteilig zählen)
- Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen
- Eigenleistungen beim Bau ("Muskelhypothek"), bewertbar mit ersparten Handwerkerkosten
- Schenkungen und Erbschaften (Nachweise erforderlich)
- Guthaben auf Riester-Konten (über Wohnriester nutzbar)
Was gehört NICHT zum Eigenkapital?
Verbraucherkredite, die Sie kurz vor dem Immobilienkauf aufnehmen, werden von Banken negativ bewertet. Auch das Eigenkapital eines Mitantragstellers muss dokumentiert sein.
Die Nebenkostenfalle
Die Kaufnebenkosten betragen typischerweise 10–15 % des Kaufpreises und sollten idealerweise komplett aus Eigenkapital finanziert werden:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (NRW, Thüringen, Schleswig-Holstein)
- Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises
- Maklercourtage (wenn anfallend): 0–3,57 % Käuferanteil, je nach Vereinbarung
Eigenkapital schonen: Wann es Sinn macht
In bestimmten Situationen kann es sinnvoll sein, weniger Eigenkapital einzusetzen und liquide Mittel zu erhalten, etwa für geplante Modernisierungen oder als Sicherheitspuffer. Dies erhöht zwar den Zinssatz, kann aber die Gesamtflexibilität erhöhen.
Bonität genauso wichtig wie Eigenkapital
Neben dem Eigenkapital prüfen Banken: SCHUFA-Score, Einkommensnachweise (meist letzten 3 Monate Lohnabrechnungen + 2 Steuerbescheide), Beschäftigungsverhältnis (unbefristet bevorzugt), bestehende Kreditverpflichtungen und Lebenshaltungskosten.
Typische Beispielrechnung
Kaufpreis 400.000 € in NRW:
- Grunderwerbsteuer (6,5 %): 26.000 €
- Notar & Grundbuch (ca. 1,7 %): 6.800 €
- Maklerprovision (3,57 % Käuferanteil, falls fällig): 14.280 €
- Summe Nebenkosten: ca. 47.000 €
- Empfohlenes Mindest-EK (20 % + Nebenkosten): ca. 127.000 €
Unsere Empfehlung: Simulieren Sie verschiedene Szenarien mit unserem Kreditrechner, bevor Sie in Bankgespräche gehen. So kennen Sie Ihren Verhandlungsspielraum.
Häufige Fragen: Eigenkapital beim Immobilienkauf
Kann ich eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital kaufen?
Eine Vollfinanzierung ist möglich, wenn Einkommen und Bonität sehr gut sind. Banken verlangen dafür aber deutliche Zinsaufschläge, die monatliche Rate steigt und das Risiko bei der Anschlussfinanzierung wächst. Die meisten Institute erwarten, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden.
Wie stark beeinflusst das Eigenkapital den Zinssatz?
Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf, typische Stufen liegen bei 60, 80, 90 und 100 Prozent. Jede Stufe kann einen Zinsaufschlag bedeuten. Schon wenige Zehntelprozentpunkte summieren sich über eine Zinsbindung von zehn oder fünfzehn Jahren auf mehrere tausend Euro.
Sollte ich mein gesamtes Erspartes in den Kauf stecken?
Nein. Behalten Sie eine Liquiditätsreserve von mindestens drei bis sechs Monatsausgaben. Hinzu kommen Rücklagen für Umzug, Einrichtung und erste Reparaturen. Wer alles einsetzt, gerät bei einer kaputten Heizung oder einem Jobwechsel schnell in Bedrängnis.
Zählt eine Schenkung der Eltern als Eigenkapital?
Ja, Banken erkennen Schenkungen an, wenn sie sauber dokumentiert sind, idealerweise mit einem schriftlichen Schenkungsvertrag und dem Kontonachweis. Steuerlich gilt für Kinder ein Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil innerhalb von zehn Jahren.
Welche Unterlagen brauche ich für das Bankgespräch?
Halten Sie Personalausweis, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, die Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre, Nachweise über Ihr Eigenkapital sowie das Exposé mit Grundriss, Wohnflächenberechnung und Grundbuchauszug bereit. Selbstständige benötigen zusätzlich Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen. Vollständige Unterlagen beschleunigen die Zusage spürbar.