Verwaltung · 8 min Lesezeit

Eigentümerversammlung: Vorbereitung, Ablauf und Beschlussfassung

Dieser Leitfaden erklärt Vorbereitung, Ablauf und Beschlussfassung der Eigentümerversammlung Schritt für Schritt. Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsgremium in der WEG. Was muss eingeladen werden, wie wird abgestimmt, und was tun, wenn Beschlüsse rechtswidrig sind?

Was ist die Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung (EV) ist das gesetzlich vorgeschriebene Beschlussgremium der Wohnungseigentümergemeinschaft. Mindestens einmal jährlich muss sie einberufen werden (§ 24 WEG). Hier werden Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan beschlossen, der Verwalter kontrolliert und größere Maßnahmen entschieden.

Einberufung: Wer, wie, wann?

• Wer darf einberufen: Primär der Verwalter; alternativ der Verwaltungsbeirat oder (bei Untätigkeit des Verwalters) jeder Eigentümer
• Form: Schriftlich (Brief oder E-Mail, wenn vereinbart) an alle Eigentümer
• Frist: Mindestens 2 Wochen vor dem Termin (kann in der Gemeinschaftsordnung verlängert sein)
• Inhalt der Einladung: Ort, Zeit, Tagesordnung mit allen Beschlusspunkten

Beschlussfähigkeit seit 2020

Seit der WEG-Reform 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig, unabhängig von der Zahl der erschienenen Miteigentumsanteile. Früher war eine Mindestanwesenheit erforderlich.

Abstimmungsmehrheiten im Überblick

• Einfache Mehrheit (mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen): Standard für laufende Verwaltung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Verwaltervertrag, kleinere Instandhaltungen
• Doppelt qualifizierte Mehrheit (mehr als ⅔ der Stimmen UND mehr als ½ der Miteigentumsanteile): Grundlegende Änderungen der Gemeinschaftsordnung, bestimmte bauliche Veränderungen
• Allstimmigkeit (alle Eigentümer zustimmen): Belastung des Gemeinschaftseigentums, Aufhebung der WEG

Standardmäßig: 1 Wohneinheit = 1 Stimme (Kopfprinzip). Aber in der Gemeinschaftsordnung kann abweichendes geregelt sein.

Typische Tagesordnungspunkte

1. Jahresabrechnung: Beschluss über Abrechnungsergebnisse je Wohnungseigentumseinheit
2. Wirtschaftsplan: Beschluss über Hausgeldhöhe und Budgetverteilung für das neue Jahr
3. Instandhaltungsrücklage: Überprüfung der Rücklagenhöhe
4. Beschluss über Instandhaltungsmaßnahmen
5. Verwalterbestellung oder -abberufung
6. Sonstige Beschlusspunkte (Gartengestaltung, Tierhaltung, etc.)

Online-Teilnahme

Seit 2020 kann die Gemeinschaft per Beschluss die Online-Teilnahme (Video-Zuschaltung) ermöglichen. Die Beschlussfassung selbst muss aber von präsenten oder bevollmächtigten Mitgliedern vorgenommen werden.

Vertretung und Vollmacht

Wer nicht teilnehmen kann, kann eine schriftliche Vollmacht erteilen, etwa an den Verwalter, Mitbewohner oder einen anderen Eigentümer. Die Gemeinschaftsordnung kann einschränken, wer als Bevollmächtigter auftreten darf.

Protokoll: Das wichtige Dokument

Der Verwalter erstellt ein Protokoll aller Beschlüsse (Beschluss-Sammlung ist gesetzlich vorgeschrieben). Sie haben jederzeit Einsichtsrecht. Fehler im Protokoll sollten zeitnah gerügt werden.

Was tun bei rechtswidrigen Beschlüssen?

Beschlüsse, die gegen Gesetz oder Gemeinschaftsordnung verstoßen, sind nicht nichtig, sondern nur anfechtbar, und zwar innerhalb von 1 Monat nach der Beschlussfassung durch Klage beim zuständigen Amtsgericht. Danach werden sie bestandskräftig, auch wenn sie rechtswidrig waren. Handeln Sie also schnell, wenn Sie einen Beschluss für unzulässig halten.

Vorbereitung für Eigentümer

• Einladung und Tagesordnung genau lesen
• Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan vor der Versammlung prüfen (Belege beim Verwalter einsehen)
• Offene Fragen schriftlich vorbereiten
• Bei Verhinderung: Vollmacht rechtzeitig erteilen
• Ergebnisse und Protokoll nach der Versammlung auf Korrektheit prüfen

Häufige Fragen: Eigentümerversammlung

Wer leitet die Eigentümerversammlung?

In der Regel der Verwalter, sofern die Gemeinschaft nichts anderes beschließt. Er sorgt für einen geordneten Ablauf, stellt die Beschlussfähigkeit fest, leitet die Abstimmungen und verkündet die Ergebnisse.

Wie bringe ich ein eigenes Thema auf die Tagesordnung?

Senden Sie Ihren Antrag rechtzeitig vor der Einladung schriftlich an den Verwalter und formulieren Sie einen konkreten Beschlussvorschlag. Verlangt mehr als ein Viertel der Eigentümer eine Versammlung, muss der Verwalter sie einberufen.

Gegen wen richtet sich eine Anfechtungsklage?

Seit der Reform richtet sich die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden.

Was gehört in das Protokoll der Versammlung?

Mindestens der Wortlaut aller Beschlüsse und die Abstimmungsergebnisse, dazu Ort und Datum. Die Beschlüsse müssen außerdem unverzüglich in die Beschluss-Sammlung eingetragen werden, in die jeder Eigentümer Einsicht nehmen kann.

Kann eine Versammlung auch online stattfinden?

Die Gemeinschaft kann beschließen, dass Eigentümer online teilnehmen und abstimmen dürfen. Seit Oktober 2024 können die Eigentümer mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen auch reine Online-Versammlungen beschließen. Bis Ende 2028 muss dann aber weiterhin mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden.