Energie & Sanierung · 9 min Lesezeit

Energetische Sanierung 2025/2026: Förderungen, Pflichten und Strategie

Wer 2025 oder 2026 energetisch saniert, braucht eine klare Strategie: Welche Förderungen gibt es, welche Pflichten gelten und in welcher Reihenfolge lohnt sich die Sanierung? BEG, BAFA, steuerliche Absetzbarkeit: Der Förderdschungel ist komplex. Dazu kommen neue gesetzliche Pflichten. Was Sie jetzt wissen und planen müssen.

Gesetzliche Pflichten zuerst: Was ist verpflichtend?

Seit dem GEG (Gebäudeenergiegesetz) gelten u.a. folgende Pflichten:

• Neue Heizungsanlagen müssen seit 2024 zu mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen (mit langen Übergangsfristen für Bestandsbauten)
• Beim Eigentümerwechsel: Dachbodendämmung und Kellerdeckendämmung innerhalb von 2 Jahren
• Heizkesselpflicht: Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre müssen ausgetauscht werden (mit Ausnahmen für Selbstnutzer)

KfW-Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG)

Die BEG ist das wichtigste Förderprogramm für energetische Sanierungen.

Wohngebäude-Kredit (261): Günstige Kredite für Sanierung zum KfW-Effizienzhaus-Standard, kombinierbar mit Tilgungszuschüssen von 5–45 %.

Wohngebäude-Zuschuss (Einzelmaßnahmen): 15 % Zuschuss auf förderfähige Kosten für:

• Gebäudehülle (Dämmung, Fenster, Türen)
• Anlagentechnik (außer Heizung)
• Heizungsoptimierung

Heizungsförderung (458): Bei Austausch einer fossilen Heizung:

• Grundförderung: 30 % der förderfähigen Kosten
• Klimageschwindigkeits-Bonus: +20 % bei funktionierender Gas-/Ölheizung, die vor 2045 ausgetauscht wird (bis 2028 befristet)
• Einkommens-Bonus: +30 % bei Haushaltseinkommen ≤ 40.000 € p.a.
• Maximal kombinierbar: 70 % Gesamtförderung möglich
• Förderfähige Kosten: max. 30.000 € für Einfamilienhaus (entsprechend max. 21.000 € Zuschuss bei 70 %)

iSFP-Bonus (+5 %): Mit individuellem Sanierungsfahrplan erhalten Sie auf alle BEG-Einzelmaßnahmen 5 % Extrabonus.

BAFA-Förderung

• Heizungsoptimierung (Hydraulischer Abgleich): Bis zu 30 % Zuschuss
• Renewable Ready: Förderung für Vorbereitung auf erneuerbare Energien
• Für Solarthermie, Biomasse-Anlagen und Wärmepumpen (Heizungsförderung jetzt über KfW 458)

Steuerliche Absetzbarkeit (§ 35c EStG)

Für selbst genutzte Immobilien:

• 20 % der Sanierungskosten absetzbar, auf 3 Jahre verteilt (je max. 7 % im 1. und 2. Jahr, 6 % im 3. Jahr)
• Maximum: 40.000 € Steuerermäßigung bei Kosten von 200.000 €
• Nicht kombinierbar mit BEG-Zuschüssen (entweder/oder!)

Für vermietete Immobilien:

• Erhaltungsaufwand: sofort als Werbungskosten absetzbar
• Herstellungsaufwand: über die Nutzungsdauer abzuschreiben
• Steuerberater hinzuziehen, da die Abgrenzung komplex ist

Reihenfolge ist entscheidend: Erst Förderung beantragen, dann beauftragen!

Das gilt für alle KfW- und BAFA-Förderungen. Der häufigste Fehler: Erst beauftragen, dann Förderung beantragen, dann ist sie weg. Ausnahme: Notfallmaßnahmen bei Heizungsausfall.

Strategische Sanierungsreihenfolge

1. Luftdichtheit und Dämmung zuerst (reduziert Heizlast)
2. Dann Heizungstausch (kleinere Anlage nötig, wenn Gebäude gedämmt)
3. Lüftungsanlage (bei sehr dichter Hülle wichtig gegen Feuchteschäden)

Energieberater: Pflicht bei Förderung

Für KfW-Förderung ab bestimmten Beträgen ist ein zugelassener Energieeffizienz-Experte (auf der Expertenliste der DENA) als Planungsbegleiter Pflicht. Dessen Kosten sind ebenfalls förderfähig.

Häufige Fragen: Energetische Sanierung

Muss ich meine funktionierende Heizung austauschen?

In der Regel nein. Bestehende, funktionierende Heizungen dürfen grundsätzlich weiter betrieben und repariert werden. Eine Austauschpflicht betrifft vor allem sehr alte Konstanttemperaturkessel, und auch dort gibt es Ausnahmen, etwa für Eigentümer, die ihr Haus schon lange selbst bewohnen.

Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan?

Der iSFP wird von einem Energieberater erstellt und zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge für Ihr Gebäude sinnvoll sind. Die Beratung wird staatlich gefördert, und wer die Maßnahmen später umsetzt, erhält bei vielen Einzelmaßnahmen einen zusätzlichen Förderbonus.

Lohnt sich die Sanierung bei vermieteten Wohnungen?

Oft ja. Vermieter können einen Teil der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen, Erhaltungsaufwand sofort steuerlich absetzen und den Wert der Immobilie steigern. Gleichzeitig sinken die Nebenkosten der Mieter, was die Vermietbarkeit verbessert.

Wo finde ich die aktuellen Förderbedingungen?

Förderprogramme und Fördersätze ändern sich regelmäßig. Prüfen Sie vor jeder Planung die aktuellen Bedingungen direkt bei KfW und BAFA oder lassen Sie sich von einem zugelassenen Energieberater beraten, bevor Sie Aufträge vergeben.

Welche Maßnahme bringt am meisten?

Das hängt vom Gebäude ab. Bei unsanierten Altbauten senken Dämmung von oberster Geschossdecke und Kellerdecke den Verbrauch oft mit vergleichsweise geringem Aufwand. Ein Energieberater berechnet, welche Maßnahmen sich in Ihrem Fall am schnellsten amortisieren und wie sie zusammenspielen.