WEG-Reform 2020: Was Eigentümer heute wissen müssen
Was Eigentümer heute über die WEG-Reform wissen müssen: die wichtigsten Änderungen seit Dezember 2020 im Überblick. Die umfassendste WEG-Reform seit 1951 hat das Wohnungseigentumsrecht grundlegend modernisiert. Die wichtigsten Änderungen und ihre praktischen Auswirkungen.
Warum die Reform notwendig war
Das alte WEG stammte aus 1951 und war für heutige Anforderungen (Digitalisierung, Energiewende, E-Mobilität) nicht ausgelegt. Seit 1. Dezember 2020 gilt das modernisierte WEG.
Eigentümerversammlungen
Früher waren Versammlungen nur beschlussfähig, wenn mehr als 50 % der Miteigentumsanteile vertreten waren. Das führte oft zu teueren Zweitversammlungen. Neu: Eigentümerversammlungen sind immer beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der Erschienenen. Zudem ist jetzt auch eine Online-Teilnahme (Zuschaltoption) gesetzlich vorgesehen, wenn die Gemeinschaft das beschließt.
Umlaufbeschlüsse digital
Früher mussten Umlaufbeschlüsse von allen Eigentümern schriftlich unterzeichnet werden. Neu: Eine Mehrheit von mehr als der Hälfte aller Stimmen genügt, und dies kann per E-Mail oder über ein Eigentümerportal erfolgen. Das beschleunigt Entscheidungen erheblich.
Bauliche Veränderungen: Mehr Rechte für den Einzelnen
Einzelne Eigentümer können nun bestimmte Maßnahmen alleine beantragen und auf eigene Kosten durchführen, wenn die WEG keine schnelle Entscheidung trifft:
- Ladestation für Elektroautos (Wallbox)
- Barrierereduzierende Maßnahmen (Rampen, breitere Türen)
- Einbruchschutz (Sicherheitsschlösser, Alarmanlagen)
- Glasfaseranschluss
- Verpflichtendes Vetorecht besteht nur noch in Ausnahmefällen
Verwalter: Neue Pflichten und stärkere Kontrolle
- Einfachere Abberufung: Die Gemeinschaft kann den Verwalter nun jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen (früher nur aus wichtigem Grund möglich)
- Zertifizierungspflicht: Seit 1. Dezember 2022 müssen neue Verwalter eine IHK-Prüfung ablegen (§ 26a WEG). Bestehende Verwalter hatten eine Übergangsfrist bis 1. Juni 2024
- Verwaltervertrag läuft bei Abberufung spätestens nach 6 Monaten aus
- Stärkere Rechenschaftspflichten gegenüber der Gemeinschaft
Rücklagen: Neue Pflicht zur angemessenen Bildung
Die Gemeinschaft ist nun verpflichtet, eine "angemessene" Instandhaltungsrücklage zu bilden. Eine Pflicht zur Erstellung eines Vermögensberichts (statt nur Jahresabrechnung) tritt hinzu.
Sondereigentum erweitert
Terrassen, Gartenflächen und Stellplätze können nun leichter als Sondereigentum begründet werden. Das vereinfacht Teilungserklärungen bei Neubauten.
Was das für Sie bedeutet
Prüfen Sie: Entsprechen Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung noch dem neuen Recht? Ist Ihr Verwalter zertifiziert? Hat Ihre WEG ausreichende Rücklagen für die nächsten 10–15 Jahre gebildet?
Häufige Fragen: WEG-Reform 2020
Gilt die WEG-Reform auch für ältere Gemeinschaftsordnungen?
Ja, das modernisierte Wohnungseigentumsgesetz gilt seit dem 1. Dezember 2020 für alle Gemeinschaften. Ältere Vereinbarungen bleiben wirksam, im Zweifel geht aber das neue Recht vor. Es lohnt sich deshalb, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einmal von Verwaltung oder Fachanwalt prüfen zu lassen.
Wer ist seit der Reform für die Verwaltung zuständig?
Träger der Verwaltung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband. Der Verwalter ist ihr Organ und vertritt sie nach außen. Für einzelne Eigentümer bedeutet das: Ansprüche wegen des Gemeinschaftseigentums richten sich in der Regel gegen die Gemeinschaft, nicht gegen den Verwalter persönlich.
Kann ich als Eigentümer eine Wallbox durchsetzen?
Ja, jeder Eigentümer hat einen Anspruch darauf, dass ihm der Einbau einer Ladestation gestattet wird. Über die konkrete Ausführung, etwa Leitungsweg und Anschluss, entscheidet die Gemeinschaft per Beschluss. Die Kosten trägt grundsätzlich der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt.
Welche Rolle hat der Verwaltungsbeirat heute?
Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter, etwa bei der Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Die Zahl der Mitglieder ist seit der Reform flexibel, die Gemeinschaft kann sie per Beschluss festlegen.
Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?
Das Gesetz nennt keine feste Zahl, die Rücklage muss aber angemessen sein. In der Praxis orientieren sich viele Gemeinschaften an Alter, Zustand und Ausstattung des Gebäudes. Ein Instandhaltungsplan des Verwalters zeigt, welche größeren Maßnahmen in den nächsten Jahren anstehen und welche Zuführung dafür nötig ist.