Mieterhöhung rechtssicher durchführen: Der komplette Leitfaden
Dieser komplette Leitfaden zeigt Schritt für Schritt, wie Vermieter eine Mieterhöhung rechtssicher durchführen. Mieterhöhungen sind möglich, aber an strenge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft. Formfehler machen das Schreiben unwirksam. So gehen Sie richtig vor.
Grundvoraussetzungen: Alle müssen erfüllt sein
Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nur zulässig, wenn:
- Die Miete mindestens 12 Monate unverändert geblieben ist (Wartejahr)
- Das Erhöhungsverlangen schriftlich erfolgt und ordnungsgemäß begründet ist
- Die Kappungsgrenze eingehalten wird
- Eine Ankündigungsfrist von mindestens 2 Monaten gewahrt wird
- Der Mieter zugestimmt hat (oder Zustimmungsklage erfolgt)
Kappungsgrenze: Das wichtigste Limit
- Standard: Miete darf in 3 Jahren um maximal 20 % steigen
- Angespannte Wohnungsmärkte: Nur 15 % in 3 Jahren (gilt z.B. in München, Hamburg, Berlin und vielen anderen Städten)
- Welche Gebiete als angespannt gelten, regeln die jeweiligen Landesregierungen per Verordnung
Mietpreisbremse (Neuvermietung): Die Mietpreisbremse gilt bei Neuvermietung (nicht bei Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis) und begrenzt die Miete auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete in ausgewiesenen Gebieten.
Begründung: Drei Wege
Option 1 (Mietspiegel): Wenn Ihre Gemeinde einen (qualifizierten) Mietspiegel hat, können Sie diesen direkt zitieren. Dies ist die einfachste und günstigste Methode.
Option 2 (Vergleichswohnungen): Sie benennen mindestens 3 vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde, die zu einer höheren Miete vermietet sind. Wohnungen, Lage, Ausstattung und Größe müssen vergleichbar sein.
Option 3 (Sachverständigengutachten): Ein öffentlich bestellter Gutachter erstellt ein Gutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Teuer, aber rechtssicher.
Das richtige Formular
Das Mieterhöhungsschreiben muss enthalten:
- Vollständige Anschrift der Mietpartei(en)
- Genaue Bezeichnung der Mietwohnung
- Aktuelle Nettokaltmiete
- Neue gewünschte Nettokaltmiete
- Begründung (Mietspiegel mit Einordnung ODER Vergleichswohnungen ODER Gutachten)
- Angabe, dass Kappungsgrenze eingehalten wird
- Aufforderung zur Zustimmung
- Unterschrift des Vermieters
Fristen und Zustimmung
- Das Erhöhungsschreiben muss dem Mieter spätestens am letzten Tag eines Kalendermonats zugehen
- Der Mieter hat dann 2 volle Monate Zeit zur Überlegung
- Die erhöhte Miete gilt ab dem übernächsten Monatsersten
- Der Mieter kann widersprechen, dann müssen Sie auf Zustimmung klagen
Modernisierungsmieterhöhung
Nach einer Modernisierung (Heizungstausch, Dämmung, neues Bad) können 8 % der für die Wohnung aufgewandten Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Achtung: Erhöhung auf max. 3 € je m² in 6 Jahren gedeckelt; bei Wohnungen unter 7 € Miete je m² auf max. 2 €. Ankündigungspflicht 3 Monate vor Beginn der Arbeiten.
Typische Fehler die zur Unwirksamkeit führen
- Falsche oder fehlende Begründung
- Beginn der 12-Monats-Frist nicht eingehalten
- Kappungsgrenze überschritten
- Schreiben nicht an alle Mieter adressiert (bei mehreren Mietern)
- Falscher Mietspiegel-Jahrgang zitiert
Unser Tipp: Bei Unsicherheit lieber einen Fachanwalt für Mietrecht einschalten. Ein formunwirksames Erhöhungsschreiben verzögert die Mieterhöhung um Monate.
Häufige Fragen: Mieterhöhung durchführen
Darf ich eine Mieterhöhung per E-Mail verschicken?
Für das Mieterhöhungsverlangen zur Vergleichsmiete genügt die Textform, also auch eine E-Mail. Wichtig ist, dass Sie den Zugang beim Mieter nachweisen können. Viele Vermieter wählen deshalb weiterhin den Brief per Einwurf-Einschreiben oder Boten.
Was gilt bei Staffelmiete oder Indexmiete?
Bei einer Staffelmiete steigt die Miete zu den vereinbarten Zeitpunkten automatisch. Bei der Indexmiete richtet sie sich nach dem Verbraucherpreisindex. In beiden Fällen ist eine zusätzliche Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete während der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen.
Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?
Stimmt der Mieter bis zum Ende der Überlegungsfrist nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Das Gericht prüft dann, ob das Verlangen formell korrekt und inhaltlich begründet ist.
Gilt die Kappungsgrenze auch nach einer Modernisierung?
Nein, für die Modernisierungsmieterhöhung gelten eigene Grenzen: höchstens drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei niedrigen Mieten zwei Euro. Beide Erhöhungsarten lassen sich aber kombinieren, wenn jeweils die Voraussetzungen erfüllt sind.
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Zwischen zwei Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss die Miete mindestens zwölf Monate unverändert geblieben sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze für den Zeitraum von drei Jahren.