Kauf & Finanzierung · 9 min Lesezeit

Notartermin und Kaufvertrag: Was Sie wissen müssen

Was Sie vor dem Notartermin über Ablauf, Kaufvertrag und Kosten wissen müssen, lesen Sie in diesem Überblick. Der Notartermin ist der entscheidende Moment beim Immobilienkauf. Was steht im Kaufvertrag, auf was müssen Sie achten, und welche Rechte haben Sie?

Warum ist der Notar Pflicht?

Immobilienkaufverträge müssen in Deutschland notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Ohne Notar ist der Vertrag nichtig. Der Notar ist neutral: Er ist weder Vertreter des Käufers noch des Verkäufers, sondern gesetzlicher Betreuer aller Beteiligten.

Wer wählt den Notar?

Üblicherweise der Käufer, da er auch die Notarkosten trägt. Sie können jeden Notar in Deutschland beauftragen. Es lohnt sich, vorab einen Notar zu kontaktieren, der Erfahrung mit Immobilientransaktionen hat.

Ablauf bis zum Notartermin

1. Einigung zwischen Käufer und Verkäufer (Preis, Übergabetermin, Inventar)
2. Käufer übermittelt Daten an Notariat (Personalien, Finanzierungsdetails)
3. Notar erstellt Vertragsentwurf (meist 2–4 Wochen vor Termin)
4. Empfehlung: Entwurf mindestens 14 Tage vorher lesen und prüfen lassen
5. Beurkundungstermin beim Notar
6. Auflassung (Einigungserklärung im Grundbuch) und Eintragung Auflassungsvormerkung
7. Kaufpreiszahlung (nach Vorliegen aller Voraussetzungen)
8. Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch

Was steht im Kaufvertrag? Eine Checkliste

• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Beschreibung des Kaufgegenstands (Grundstück, Gebäude, Zubehör, Inventar)
• Übergabetermin und -bedingungen
• Gewährleistungsausschluss (meist "unter Ausschluss jeder Gewährleistung für Sachmängel")
• Belastungen im Grundbuch (Grundschulden, Dienstbarkeiten): Werden sie übernommen oder abgelöst?
• Auflassungsvormerkung
• Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis
• Regelungen zu Mietverhältnissen (bei vermietetem Objekt: "Kauf bricht nicht Miete")

Auflassungsvormerkung: Ihr Schutz

Nach der Beurkundung trägt der Notar eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein. Diese schützt Sie als Käufer: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr an Dritte verkaufen oder weiter belasten. Sie zahlen erst, wenn die Vormerkung eingetragen ist.

Fälligkeitsmitteilung: Wann Sie zahlen

Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar bestätigt, dass:

• Die Auflassungsvormerkung eingetragen ist
• Alle Belastungen (die nicht übernommen werden) gelöscht oder zur Löschung bewilligt sind
• Gemeindliche Vorkaufsrechte ausgeschlossen sind (Negativattest)
• Bank zugestimmt hat (bei Finanzierung)

Risiken im Kaufvertrag: Auf diese Punkte achten

• Gewährleistungsausschluss: Standard, schützt aber nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln
• Altlasten: Lassen Sie vor Vertragsschluss ein Grundbuchauszug und ggf. einen Altlastenkataster prüfen
• Erbbaurecht: Prüfen Sie, ob das Grundstück auf Erbpacht steht
• Vorkaufsrechte: Gemeinden oder Dritte können ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben
• Baulast: Prüfen Sie das Baulastenverzeichnis der Gemeinde

Kosten des Notartermins

Notarkosten und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Kaufpreis (GNotKG):

• Typisch bei 400.000 € Kaufpreis: Notar ca. 1.500–2.000 €, Grundbuch ca. 500–800 €
• Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %, je nach Bundesland), separat ans Finanzamt

Tipp: Lesen Sie den Vertragsentwurf sorgfältig durch und klären Sie alle Unklarheiten VOR dem Termin mit dem Notar oder einem Anwalt. Am Beurkundungstermin selbst haben Sie noch das Recht, Änderungen zu verlangen, aber es ist besser, diese vorher zu klären.

Häufige Fragen: Notartermin und Kaufvertrag

Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Eintragung als Eigentümer?

Die Auflassungsvormerkung wird meist innerhalb weniger Wochen eingetragen. Die eigentliche Umschreibung im Grundbuch folgt erst, wenn der Kaufpreis gezahlt ist und das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Insgesamt dauert das oft einige Wochen bis mehrere Monate.

Wie viel Zeit muss ich für die Prüfung des Vertragsentwurfs bekommen?

Bei Verträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher soll der Entwurf dem Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Nutzen Sie diese Zeit, um offene Fragen mit dem Notar oder einem Anwalt zu klären.

Kann ich nach der Beurkundung noch zurücktreten?

Nach der Beurkundung ist der Vertrag grundsätzlich bindend. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ein Rücktrittsrecht vorsieht oder gesetzliche Gründe vorliegen, etwa wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Wer zahlt welche Kosten beim Immobilienkauf?

In der Praxis trägt der Käufer Notar- und Grundbuchkosten für den Erwerb sowie die Grunderwerbsteuer. Der Verkäufer zahlt üblicherweise die Löschung seiner eigenen Grundschulden. Abweichende Vereinbarungen sind möglich und gehören in den Kaufvertrag.

Brauche ich zusätzlich einen Anwalt?

Für einfache Käufe reicht der Notar meist aus, er belehrt beide Seiten neutral. Bei komplexen Objekten, Erbbaurechten, umfangreichen Mängeln oder vermieteten Mehrfamilienhäusern kann ein eigener Anwalt sinnvoll sein, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt.