Steuern bei Immobilien: Was Vermieter und Käufer wissen müssen
Was Vermieter und Käufer über Steuern bei Immobilien wissen müssen, von der Grunderwerbsteuer bis zur Spekulationsfrist. Immobilien bieten steuerliche Vorteile, aber auch Pflichten. Ein Überblick über Abschreibung, Werbungskosten, Spekulationssteuer und was beim Kauf zu beachten ist.
Grunderwerbsteuer beim Kauf
Beim Erwerb einer Immobilie fällt einmalig Grunderwerbsteuer an. Sie ist ein fester Prozentsatz des Kaufpreises und variiert je nach Bundesland:
- 3,5 %: Bayern, Sachsen
- 4,0 %: Hamburg
- 5,0 %: Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt
- 6,0 %: Berlin, Hessen
- 6,5 %: Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen
Die Grunderwerbsteuer ist nicht abzugsfähig, weder als Werbungskosten noch als Sonderausgabe. Sie erhöht die Anschaffungskosten (damit die AfA-Basis).
Abschreibung (AfA): Ein wichtiger Steuervorteil
Für vermietete Immobilien können Sie jährlich die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten geltend machen:
- Gebäude mit Baujahr ab 1925: 2 % p.a. des Gebäudewerts
- Gebäude mit Baujahr vor 1925: 2,5 % p.a.
- Neue Wohngebäude ab 2023: 3 % p.a. (erhöhte AfA)
- Denkmalgeschützte Objekte: Erhöhte Abschreibung (bis zu 9 % in 8 Jahren + 7 % in weiteren 4 Jahren)
Wichtig: Abgeschrieben wird nur der Gebäudewert, nicht der Bodenwert. Die Aufteilung (oft 70/30 oder 80/20 Gebäude/Boden) muss nachvollziehbar begründet werden.
Werbungskosten bei Vermietung
Folgende Kosten mindern die zu versteuernden Mieteinnahmen:
- Schuldzinsen (nicht Tilgung!) des Immobilienkredits
- Gebäudeabschreibung (AfA)
- Grundsteuer
- Verwaltungskosten (WEG- und Mietverwaltung)
- Instandhaltung und Reparaturen (Erhaltungsaufwand)
- Fahrtkosten zur Immobilie
- Steuerberatungskosten (Anteil Immobilien)
- Kontoführungsgebühren für das Mietkonto
- Leerstandskosten (auch ohne Einnahmen absetzbar)
Sofortabzug vs. Abschreibung bei Modernisierung
- Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Modernisierungen die keinen neuen Standard schaffen): sofort als Werbungskosten abzugsfähig
- Herstellungsaufwand (qualitative Verbesserungen, die einen höheren Standard schaffen): muss aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden
- Anschaffungsnaher Aufwand (Achtung!): Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf, die 15 % des Gebäudewerts übersteigen, müssen aktiviert werden
Spekulationssteuer bei Verkauf
Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien sind steuerpflichtig, wenn:
- Die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf verkauft wird (Spekulationsfrist)
- Sie die Immobilie nicht im Jahr des Verkaufs und in den 2 Jahren davor selbst bewohnt haben
Höhe der Steuer: persönlicher Einkommensteuersatz auf den Gewinn (= Verkaufspreis abzügl. Kaufpreis + Nebenkosten + Abschreibungen). Abschreibungen erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn!
Grundsteuer
Grundsteuer fällt jährlich an und basiert auf dem Einheitswert bzw. ab 2025 auf neuen Bewertungsgrundlagen (Grundsteuerreform). Sie ist als Vermieter umlagefähig. Als Selbstnutzer ist sie nicht absetzbar.
Selbst genutzte Immobilie: weniger Steuervorteile
Bei der selbst genutzten Immobilie gibt es kaum Steuervorteile: Schuldzinsen, Grundsteuer und Instandhaltung sind grundsätzlich nicht absetzbar. Ausnahme: Arbeitszimmer (strenge Voraussetzungen), energetische Sanierung (§ 35c EStG).
Empfehlung
Immobiliensteuern sind komplex und individuell. Holen Sie sich vor dem Kauf und spätestens nach der ersten Vermietung einen Steuerberater mit Immobilienschwerpunkt. Die Kosten dafür sparen Sie oft mehrfach durch optimale Gestaltung.
Häufige Fragen: Steuern bei Immobilien
Wo gebe ich Mieteinnahmen in der Steuererklärung an?
Einnahmen und Werbungskosten aus Vermietung gehören in die Anlage V der Einkommensteuererklärung, und zwar für jedes Objekt gesondert. Bewahren Sie Belege für alle Ausgaben auf, damit Sie diese bei Nachfragen des Finanzamts nachweisen können.
Was gilt bei günstiger Vermietung an Angehörige?
Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, können Sie die Werbungskosten in voller Höhe abziehen. Liegt sie deutlich darunter, werden die Kosten anteilig gekürzt. Der Mietvertrag sollte wie unter Fremden geschlossen und tatsächlich gelebt werden.
Wann beginnt die Spekulationsfrist bei einer geerbten Immobilie?
Bei einer Erbschaft übernimmt der Erbe die Frist des Erblassers. Maßgeblich ist also der Zeitpunkt, zu dem der Verstorbene die Immobilie angeschafft hat. Ist dieser Kauf mehr als zehn Jahre her, bleibt ein Verkauf steuerfrei.
Lohnt sich ein Steuerberater für Vermieter?
In vielen Fällen ja. Gerade die Aufteilung von Boden- und Gebäudewert, die Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand und die anschaffungsnahen Kosten bieten Gestaltungsspielraum, aber auch Fehlerquellen. Die Beratungskosten sind selbst als Werbungskosten absetzbar.
Kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen?
Ja, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. In allen anderen Fällen ist der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.