Immobilienrendite richtig berechnen: Brutto, Netto und Eigenkapitalrendite
So berechnen Sie die Rendite Ihrer Immobilie richtig: von der Brutto- über die Netto- bis zur Eigenkapitalrendite. Welche Rendite wirft Ihre Immobilie wirklich ab? Lernen Sie den Unterschied zwischen Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite und welche Kennzahlen wirklich zählen.
Warum die Bruttorendite alleine nicht aussagekräftig ist
Makler und Verkäufer nennen oft die Bruttorendite. Sie klingt gut, lässt aber alle relevanten Kosten außen vor. Für eine fundierte Investitionsentscheidung brauchen Sie die Nettorendite.
Bruttorendite (Einstiegscheck)
Formel: Jahres-Kaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: Jahresmiete 18.000 € ÷ Kaufpreis 300.000 € = 6,0 % Bruttorendite
Die Bruttorendite eignet sich für einen schnellen Erstvergleich zwischen Objekten. Sie sagt aber nichts über die tatsächliche Wirtschaftlichkeit aus.
Nettorendite (die relevante Kennzahl)
Formel: (Jahresmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100
Nicht umlegbare Kosten typischerweise:
- Hausverwaltungskosten (WEG- und/oder Mietverwaltung)
- Instandhaltungsrücklage (Empfehlung: 1,0–1,5 € je m² pro Monat bei älteren Objekten)
- Leerstandsrisiko (Puffer von 2–5 % der Jahresnettomiete einkalkulieren)
- Nicht umlagefähige Betriebskosten (Grundsteuer wird i.d.R. umgelegt, bei Leerstand aber nicht)
Beispiel weitergeführt:
- Jahresmiete: 18.000 €
- Verwaltungskosten: −1.200 €
- Instandhaltungsrücklage: −1.500 €
- Leerstandspuffer (3 %): −540 €
- Reinertrag: 14.760 €
- Kaufpreis + Nebenkosten (10 %): 330.000 €
- Nettorendite: 14.760 € ÷ 330.000 € × 100 = 4,47 %
Die Nettorendite liegt damit rund 1,5 % unter der Bruttorendite, ein realistischer Unterschied.
Eigenkapitalrendite und Leverage-Effekt
Wenn Sie mit Fremdkapital finanzieren, erhöht sich die Eigenkapitalrendite, sofern der Kreditzins unter der Nettorendite liegt (positiver Leverage-Effekt).
Beispiel:
- Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 330.000 €
- Eigenkapitaleinsatz: 100.000 €
- Darlehen: 230.000 €, Zinssatz: 3,5 %, Zinslast: 8.050 €/Jahr
- Reinertrag nach Zinsen: 14.760 − 8.050 = 6.710 €
- Eigenkapitalrendite: 6.710 ÷ 100.000 × 100 = 6,71 % (vor Tilgung und Steuer)
Steigt der Zinssatz über die Nettorendite, kehrt sich der Effekt um (negativer Leverage).
Orientierungswerte für den deutschen Markt
- Bruttorendite > 5 %: Interessantes Objekt, prüfenswert
- Bruttorendite > 7 %: Sehr attraktiv (kommt in Toplagen kaum mehr vor)
- Bruttorendite 3–5 %: Kann sich noch lohnen, wenn Wertsteigerung oder Steuervorteile eingerechnet werden
- Bruttorendite < 3 %: Nur mit starker Wertsteigerungserwartung oder als "Betongold" vertretbar
Wichtige Ergänzungskennzahlen
- Vervielfältiger / Kaufpreisfaktor: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Je niedriger, desto günstiger. Wert 20 entspricht 5 % Bruttorendite, Wert 33 entspricht ca. 3 %
- Cashflow: Monatlicher Überschuss nach ALLEN Kosten und Kreditraten. Zeigt, ob das Objekt sich selbst trägt
- Tilgungsäquivalent: Die Tilgung des Darlehens ist kein "Kosten"-Faktor, sondern Vermögensaufbau
Steuer nicht vergessen
Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Gleichzeitig können Sie Zinskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltung und Abschreibung (AfA: 2 % p.a. auf den Gebäudewert bei Baujahr ab 1925) steuerlich geltend machen. Holen Sie sich frühzeitig steuerliche Beratung.
Häufige Fragen: Immobilienrendite berechnen
Was ist eine gute Mietrendite?
Das hängt stark von der Lage ab. In begehrten Großstädten liegen Bruttorenditen oft nur bei drei bis vier Prozent, dafür sind Leerstandsrisiko und Wertstabilität meist günstiger. In kleineren Städten sind höhere Renditen möglich, allerdings oft mit höherem Vermietungsrisiko.
Zählt die Tilgung zu den Kosten einer Immobilie?
Nein, die Tilgung ist Vermögensaufbau und mindert die Rendite nicht. Sie belastet aber die Liquidität. Deshalb gehört neben der Rendite immer auch der monatliche Cashflow in die Rechnung, also was nach Zins, Tilgung und allen Kosten übrig bleibt.
Sollte ich eine Wertsteigerung einrechnen?
Nur vorsichtig. Die Gesamtrendite setzt sich aus laufendem Ertrag und Wertänderung zusammen, doch künftige Preissteigerungen sind unsicher. Ein Investment sollte sich auch dann tragen, wenn der Wert über Jahre stagniert.
Welche Kosten werden bei der Renditeberechnung oft vergessen?
Häufig fehlen Rücklagen für größere Instandhaltungen wie Dach, Fenster oder Heizung, Kosten für Mieterwechsel und Renovierung sowie Phasen ohne Mieteinnahmen. Wer diese Posten realistisch ansetzt, vermeidet böse Überraschungen.
Welche Rolle spielt die Abschreibung für die Rendite?
Die Abschreibung mindert die zu versteuernden Mieteinnahmen, ohne dass Geld abfließt. Dadurch kann die Rendite nach Steuern spürbar höher ausfallen als die reine Nettorendite. Wie stark der Effekt ist, hängt vom persönlichen Steuersatz und vom Gebäudeanteil am Kaufpreis ab.